Parameters

Er bestaan verschillende waarderingsmodellen voor grond. Meestal steunen die vooral op economische parameters, maar de maatschappelijke waarde wordt nu ook al meegerekend, hoewel privé investeerders er redelijkerwijze geen prijs voor betalen.

G = de prijs van een perceel vrije grond,
L = landbouwgrond,
B = bosgrond,
N = natuurgrond.
e = de economische functie,
m = de maatschappelijke functie

In de klassieke benadering G = Ge + Gm

Die valorisatie komt overeen met de waardering van de ecosysteemdiensten, waarvan de ‘productiediensten’ in (e) komen en de ‘andere’ in (m).

Als die ‘andere’ diensten ook vermarkt worden (m1) zullen zij van (m) naar (e) gaan; (m2), wordt dus niet vermarkt.
(e) is de som van de actuele waarde van het toekomstig inkomen (e1) en die van een ‘verwachting’ van waardeverhoging (speculatie) (e2).

 

G= Ge1 + Ge2 + Gm1 + Gm2. Voor Gm2 wordt geen privéprijs betaald.

 

Deze modellen houden geen rekening met een parameter welke voor landbeheerders belangrijk is: de genotswaarde.

Veel eigenaars waarderen hun grond niet zozeer voor het rendement, dat heel laag ligt en ook niet voor de maatschappelijke waarde, die ‘publiek’ is maar wel voor de subjectieve reden van het ‘genieten’ van hun goed. Dit genot is: het graag beheren, beleving, familietraditie en allerhande motivaties die de lasten van een dergelijk beheer overtreffen. Die lasten zijn: administratieve rompslomp, gevoel van betutteling, gevoel van inperking van het eigendomsrecht, geldelijk verlies op de maatschappelijke waarde, … De genotswaarde is dus het verschil van het positief genot (gp) en het negatief genot (gn).

 

G = Ge + Gm + Gg en, meer uitgewerkt,
G = Ge1 + Ge2 + Gm1 (marktwaarden) + Gm2 (niet vermarkt) + Ggp – Ggn.

 

De genotswaarde kan ‘privé’ zijn of overgedragen worden aan de gemeenschap door ‘openstelling’ of medegebruik en wordt dus een ‘dienst’ aan de gemeenschap die ook vergoed kan worden. Een deel van gp gaat dan naar m1 (vergoed) of m2 (niet vergoed).

Wanneer de ‘last’ als te hoog wordt ondervonden, kan de genotswaarde negatief zijn.

Een bepaald perceel kan, als men vrije keuze heeft van aanwending, aangewend worden aan landbouw of aan bos of aan natuur. Het model wordt:

 

G= Le + Lm + Lg = Be + Bm + Bg = Ne + Nm + Ng (of telkens met de uitgebreide formule),

 

waarbij men een keuze kan maken tussen die aanwendingen.

Lm en Lg hebben een kleine waarde voor verpachte gronden (een reden bv. voor een pachtaanmoedigingsregeling).
Ne heeft geen waarde.
Voor Bm en Nm wordt geen privéprijs betaald.

Dergelijk model laat toe de gevolgen van beleidsinitiatieven te berekenen door het ‘spelen’ met de parameters zoals vermarkten van diensten, van ontwikkelingsrechten, fiscaliteit, subsidiering, koopplichten, compensaties, flankerend beleid, … maar rekening houdend met het element (netto) genotswaarde die het privé natuurbeheer verrechtvaardigt.

Deze parameter wijzigt het klassieke model van ‘privé economie’ en ‘openbare maatschappelijke waarde’ dat aan de basis ligt van de aankooppolitiek van de overheid. Het vult de vermarkting van de ecosysteemdiensten aan en laat andere perspectieven toe voor goedkoper natuurbeheer.

 

Kloven en keuzes

Het model wijst ook op de ‘kloven’ die ontstaan tussen de marktwaarden van L, B en N als gevolg van beleidsinitiatieven bv. als:

  • de marktwaarde van G = 24.000 €/ha;
  • de marktwaarde van B = 13.000 €/ha;
  • de marktwaarde van N = 8.000 €/ha.

Het verschil in waarde is een ‘kloof ’.

Een ‘boskloof ’ ontstaat omdat het bosdecreet boscompensatie verplicht en derhalve de termijn van de maatschappelijke functie van bos oneindig maakt. Hiervoor wordt geen privéprijs betaald. Blijven dus enkel de economische waarde (bv. € 7.000) en de genotswaarde (bv. € 6.000), samen de ‘bereidheid voor betalen’ of de commerciële marktwaarde B. De boskloof bij het bebossen (waardeverlies) is dus € 11.000 (G-B).

Een ‘natuurkloof ’ ontstaat omdat er geen economische waarde wordt gegeven aan natuur en de maatschappelijke waarde ervan niet wordt betaald. Blijft dus de privé genotswaarde waarvoor een prijs wordt betaald van 8.000 €/ha. De maatschappelijke waarde van een natuurgebied is dus 16.000 €/ha (natuurkloof G-N). Als dit natuurgebied opengesteld wordt, is de genotswaarde nul, dus de volledige waarde is de natuurkloof zijnde € 24.000. Die kloof vermindert met de vermarkting van de ecosysteemdienst of met de bestemmingswijzigingscompensatie.

In Nederland wordt een belangrijke vergoeding overwogen bij nieuw gebruik van gronden voor natuur (opvullen natuurkloof G-N). Dit laat toe de doelstellingen te behalen zonder de kosten te moeten dragen voor de aankoop van de economische en genotswaarde (onteigenen of ruilen) en is dus een kostenbesparende oplossing. Door het omvormen naar agrarisch natuurbeheer van minder goede gronden worden zodus middelen vrijgemaakt voor investering
in het betere gedeelte van het landbouwbedrijf.

Een ‘landbouwkloof ’ komt overeen met de minwaarde op de grond, veroorzaakt door de
actualisatie van het te klein financieel rendement (na de kosten) over een, over het algemeen,
niet gekende periode, als gevolg van een pachtcontract:
Le= Lp + Lk

Lp = de waarde van verpachte gronden.
Lk = de kloof, zijnde de actualisatie van het minder rendement.

 

De landbouwkloof is, voor een deel, ook bepaald door de ontmanteling van het eigendomsrecht, aangezien een aantal rechten mede overgedragen worden bij het verpachten en niet terugkomen bij einde pacht (toeslagrechten, quota, verbod op exploitatie zoals nulbemesting, flankerend beleid, …).

De landbouwkloof is nul bij het vrijkomen van de gronden zodat interesse voor het herverpachten klein is en de drang voor verkoop groter, des te meer als men rekening houdt met de vrees voor een herbestemming (die als een soort onteigening wordt beschouwd) bij de volgende afbakeningsronde.

Deze kloven worden steeds in overweging genomen bij een beslissing over het hergebruik voor landbouw of niet, op het moment dat de gronden vrij komen. Bv. als de boskloof kleiner is dan de landbouwkloof wordt bebossing als alternatief voor verpachting overwogen. Om die te dichten wordt er nu gedacht aan een ‘pachtaanmoedigingsregeling’.

Het hanteren van die parameters laat alle soorten simulaties toe voor het ontwikkelen van instrumenten, voor het aankoopbeleid, enz. Als men geen rekening houdt met deze parameters komen er belemmeringen voor het behalen van beleidsdoelstellingen. Maar de parameter ‘genot’ wordt al te vaak vergeten en is nochtans essentieel.