De pachtrelatie is een uitgebreide en veel besproken materie die het thema is van talrijke publicaties en rechtspraak. Deze handleiding zal niet de juridische aspecten van de pacht behandelen maar wel enkele aandachtspunten.
Over de pachtwet (vertaling in het Frans) bestaat een zeer volledige juridische publicatie, daterende van 2010: ‘De
Landpacht’, door Benoît, Gotzen en Rommel. Uitgave ‘Die Keure’, 2010. www.diekeure.be
Standpunt Landelijk Vlaanderen: De pachtrelatie valt onder de federale bevoegdheid en het landbouwbeleid onder de Europese en regionale bevoegdheden; vandaar een hiaat. De pachtwetgeving werd meermaals gewijzigd, aangevuld met bijkomende en overgangswetten (over de pachtprijzen) en samenwerkingsakkoorden tussen de federale en regionale overheden. Niet specialisten kunnen moeilijk de juridische grond van de verschillende regels volgen.
Een coördinatie en een coherentie van de bevoegdheden is nodig. Een voorstel van de bijzondere wet van 5 maart 2008 voorzag in een bijkomende overheveling van een aantal federale bevoegdheden (o.a. het landbouwbeleid), waarin de gewesten bevoegd werden voor de pacht en de pachtprijzen. De Raad van State gaf advies op 10 april 2008. Anno 2011 staat men nog even ver.
De geest van de wet van 1969 ligt in dezelfde lijn van de principes die dateren van 1929, een periode waar het economische en culturele overwicht van de verpachter domineerde, zodat de wet vrij strikte regels voor de bescherming van de pachter voorzag (minimumperiode, opzeg, exploitatievrijheid, uittredingsvergoedingen). De pachtwet heeft een dwingend karakter gekregen dat afwijkt van het gemeen huurrecht en in de laatste versie van de wet in 1988 werd de bescherming van de pachter nog versterkt.
Standpunt Landelijk Vlaanderen: Het landbouwbeleid overschrijdt in ruime mate de traditionele landbouw, maar de nieuwe factoren zijn in de bestaande pachtwet niet opgenomen en moeten door de rechtspraak worden beslecht. Een aantal knelpunten zijn hierdoor ontstaan:
- De ‘verbreding’ van de landbouwactiviteiten bv. hoevetoerisme of zorgfaciliteiten die de uitbater, ten gevolge van de evolutie van de landbouwsector, probeert te ontwikkelen zijn niet met name voorzien in de pachtovereenkomst. De wettelijke definitie van de pacht is gericht op de bedrijfsmatige exploitatie met het oog op de verkoop van de opbrengst met een duidelijk ‘landbouw’-karakter. De rechtspraak laat die verbreding toe, alsook het feit dat de pachter eventueel niet verplicht is tussen te komen in het materiële productieproces en de beoordeling van de realiteit van het landbouwbedrijf is zelfs beperkt tot een opname op het moment van de ingenottreding. Dit geeft weinig ruimte aan de eigenaar.
- De omvang en de functionaliteit van de gebouwen is, soms te belangrijk ten opzichte van de verplichtingen voor de eigenaar.
- De ‘gemengde’ bedrijven en het gebruik van nieuwe rechtsvormen zoals ‘landbouwvennootschappen’.
- De rol van pachter en verpachter wat betreft het erfgoed of de nieuwe energieregels in de gebouwen (rekening houdend met het feit dat de huurprijs in de pacht geplafonneerd is, wat niet het geval is voor andere huurcontracten).
- Het feit dat de uitbater belangrijke toelagen ontvangt om gronden niet uit te baten maar waarvoor hij een lage huurprijs aan de eigenaar betaalt.
- De te bewijzen onderpacht en de rechten van de gepensioneerde pachter die verder instaat voor een bedrijfsmatige uitbating met economisch oogmerk (inclusief het voorkooprecht).
- Meer algemeen, de ‘eindeloopbaanproblematiek’ die gronden en gebouwen blokkeert ten nadele van jonge landbouwers of van de eigenaar zelf. Deze veroorzaken soms gespannen juridische relaties of ‘grijze’ oplossingen.
- De machtsverhouding pachter/verpachter is nu omgedraaid en de strakheid van de pachtwet werkt meestal in het nadeel van het landbouwgebruik want vrijkomende gronden worden zelden nog in pacht gegeven. Wanneer een perceel grond vrij komt, proberen de partijen soms ‘grijze’ oplossingen te vinden (seizoens- en vennootschapsovereenkomsten, spitsvondige juridische constructies, …), zonder de juiste draagwijdte ervan te kennen. Ze worden dan later het slachtoffer van lange juridische procedures.
Standpunt Landelijk Vlaanderen: De regels van de pacht zouden herzien kunnen worden voor de toekomst om, zonder de bestaande rechten van de uitbater te schaden:
- de rechtszekerheid te verhogen, gezien zoveel discussiepunten nu worden geregeld als gevolg van (soms tegenstrijdige) interpretaties van auteurs, correcties van vergetelheden, rechtspraak van talloze vrederechters, arresten van het Hof van Cassatie enz.;
- de contractuele verplichtingen te ‘moderniseren’ (geschreven overeenkomsten, duur van de pacht, pacht van het openbaar en privaat domein van de overheid, ruil van pacht o.a. bij initiatief van de grondenbank, einde pacht door tekortkoming van de pachter en schade voor de verpachter, niet duidelijke persoonlijke exploitatie en onderpacht, maximale rentabiliteitsoppervlakte, werken en gebouwen, vergoedingsstelsel, …);
- rekening te houden met de nieuwe ‘machtsverhoudingen’ tussen pachter/verpachter, de aanwezigheid van sterke beroepsorganisaties en sterke politieke steun en de continue tussenkomst van de gewestelijke en Europese overheid (driehoeksrelatie, zie punt LV 78);
- rekening te houden met de maatschappelijke evoluties en de uitdagingen van het toekomstige landbouwbeleid, hierna beschreven.
Standpunt Landelijk Vlaanderen: De overheidsinitiatieven voor landbouw richten zich voornamelijk tot het
ondersteunen van uitbaters, maar in het geval van een pacht (die toch met 65% van de landbouwoppervlakte overeenstemt), houden zij geen rekening met de ontmanteling van de eigendom (t.t.z. een soort naakte eigendom en vruchtgebruikrelatie tussen de partijen van het pachtcontract). Het zou logischer zijn om de voor- en nadelen van de maatregelen, gebonden aan de landbouwgrond, evenredig te verdelen tussen die partijen prorata de contractuele duur (hoewel vaak niet gepreciseerd), bv. in het geval van de ‘nulbemesting’ of in een ‘landbouwgevoeligheidsanalyse’.
Standpunt Landelijk Vlaanderen: Een andere moeilijkheid voor een eigenaar is dat hij niet op de hoogte is van de verplichte meldingen die de uitbater aan de landbouwadministratie indient over zijn grond. De eigenaar kan problemen hebben als de verklaring verkeerd of vervalst is of kwaadwillig door een derde wordt gedaan, want later kan hij dat (niet gemakkelijk) laten wijzigen.
Aandacht wordt eveneens vereist voor nieuwe doorgangen, over of langs landbouwgrond, die door de uitbater aan openbare initiatiefnemers voor recreatie worden verleend (bv. wandelroutes) zonder het akkoord van de eigenaar. Deze kan later met een niet gewenste dertigjarige erfdienstbaarheid geconfronteerd worden (zie punt 530).
Het voorkooprecht van de pachter en zijn wettelijke begunstigden, ingevoerd in 1963 – dat op zichzelf een bron is van veel betwistingen – heeft een absolute voorrang op de Vlaamse, de federale en de conventionele voorkooprechten.
Er is geen voorkooprecht van de pachter bij het verkopen aan de wettelijk bevoorrechte familieleden (echtgenote, afstammelingen, …) maar de wet houdt geen rekening met de nu talrijke gevallen van samenwonenden of hedendaagse nieuwe vormen van samenleving.
Er is ook geen voorkooprecht (van de pachter) bij aankoop door de overheid voor doelen van algemeen belang, zelfs niet voor ruil maar die doelen moeten zelfs niet gerealiseerd worden binnen een bepaalde termijn. De verpachter mag ook, omwille van ernstige redenen, aan de vrederechter machtiging vragen om het goed te verkopen zonder voorkooprecht. De pachter kan zijn recht overdragen aan een derde maar moet het goed dan nog 9 jaar uitbaten.
Voor de verschillende thema’s van Pachtcontract klik hier: