Artikel verschenen in Landeigenaar nr.81
Auteur: Valérie Vandenabeele, Sr. Project Manager & Policy Officer, Aanspreekpunt Privaat Beheer – Natuur en Bos & Hubertus Vereniging Vlaanderen
Bron: 1ste notarisbarometer over landbouwgronden (2018), Fednot & Grond te koop? Elementen voor de vergelijking van prijzen van landbouwgronden en onteigeningsvergoeding in Vlaanderen en Nederland (2011), Dirk Bergen, Dep. Landbouw en Visserij
De prijzen van landbouwgronden stijgen zienderogen sinds het eind van de jaren 90. Blijft dit duren of komt er ooit een terugval? De stijging kan aanleiding geven tot speculatie en maakt het voor landbouwers moeilijk om nog aan eigen grond te geraken. Landbouwgrond wordt steeds schaarser vanwege de transformaties naar andere bestemmingen. Indruk bevolkt Vlaanderen en Nederland voelen we wellicht daarom ook die prijsstijgingen het meest. Tot nog toe waren er geen eenduidige databasen die de verkoopprijzen van landbouwgronden bijhielden. Maar voor het eerst publiceert het Belgisch Notariaat een zogenaamde barometer met de prijzen van landbouwgronden.
Prijzen 2018
Onderstaande kaart (figuur 1) geeft een overzicht van de gemiddelde verkoopprijzen van landbouwgronden per provincie, evenals de gemiddelde oppervlakte van een perceel landbouwgrond (zie cijfer in de kaders) in elk van de provincies. De cijfers zijn een gemiddelde over de eerste jaarhelft van 2018.
Factoren waardebepaling
Regelmatig krijgen we op kantoor de vraag hoeveel iemands landbouwgrond waard zou zijn. Daarin kunnen echter vele elementen een rol spelen. De waarde van landbouwgrond wordt o.a.bepaald door de ligging, de omgeving, de bodemstructuur en de kwaliteit van de grond. De studie van Dep. Landbouw & Visserij deelt deze factoren op in 4groepen: kenmerken betreffende de intrinsieke waarde, omgevingsfactoren, opgelegde beperkingen en subjectieve waarde (zie figuur 2). Daarnaast is het ook belangrijk of de grond vrij of verpacht is en wat de pachtwijze in dat geval is. Soms wordt de prijs ook de hoogte in gestuwd omdat de grond in de toekomsteen nieuwe bestemming krijgt. Of omdat het om een zéér grote oppervlakte gaat.De combinatie van deze elementen kan ervoor zorgen dat een specifieke landbouwgrond heel wat meer of minder waard is dan de gemiddelde landbouwgrond.
Evolutie landbouwprijzen
De studie van het Notariaat berekende ook de jaarevolutie van de landbouwprijzen van 2013-2018, voor Vlaanderen en Wallonië. De meeste transacties op landbouwgronden gebeuren in Vlaanderen. In de eerste 6 maanden van 2018 lagen 64,1 % van alle verkochte landbouwgronden in het Vlaams Gewest. Wallonië vertegenwoordigt net geen 36 %. Gezien het beperkt aantal landbouwgronden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt deze regio buiten beschouwing gelaten in de analyse.
In de eerste 6 maanden van 2018 kostte een perceel landbouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 52.137 €/ha. Dat is 60 % duurder dan in Wallonië. Gemiddeld betaalt men in het Waals Gewest €20.000 minder per ha. Over de jaren heen neemt dit prijsverschil tussen de regio’s trouwens toe. In 2013 was landbouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 50 % duurder.
In vergelijking met 2017 stijgt de gemiddelde prijs per hectare in beide regio’s, Vlaanderen kent een groei van +3,6 % en Wallonië stijgt +5,6 %. Beide regio’s bevestigen hiermee de forse groef van +9 % die ze een jaar eerder optekenden. Zowel in Vlaanderen als Wallonië betaalt men jaar na jaar gemiddeld meer per ha, met een totale prijstoename de laatste 5 jaar van 35,1 % in Vlaanderen en 25,7 % in Wallonië. Wallonië kende in 2014 een daling, maar ook als we dieper op de provincies inzoomen, ontbloot de studie tijdelijke prijsdalingen in 4 van de 5 Vlaamse provincies.
Vergelijking Nederland
In Nederland zijn de prijzen van landbouwgrond over de jaren beter gekend dan in Vlaanderen. De studie van Dep. Landbouw & Visserij (Dep. L&V), weliswaar daterend uit2012, doet een poging om deze prijzen te vergelijken met de gegevens die men uit Vlaanderen kan halen.
Ook in Nederland is de algemene trend duidelijk stijgend. In 1995 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 18.000 €/ha, tegenover meer dan 47.000 €/ha in 2010. Nochtans is het verloop van de curve eerder grillig, met een terugval van de prijs in de jaren 2002-2005. Het lijkt er sterk op dat de markt zich na de sterke stijgingen inde periode 1999-2000 ‘verslikte’ en daarvan eerst moest herstellen. Ook in de periode 2007-2009 steeg de prijs fors over een korte tijdsspanne.
Ondanks het meer grillige verloop van de evolutiecurve in Nederland, lijken de cijfers in grafiek 2 globaal genomen toch aan te geven dat het verschil met de jaren eerder vergroot. Over de ganse periode en voor de jaren waarin cijfermateriaal beschikbaar is voor zowel Vlaanderen als Nederland, lag de prijs in Nederland gemiddeld bijna 60% hoger (58,13%).
